Posts Categorised: נדלן – מאמרים

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

  • תמ”א 38

    תוכנית תמ”א 38 נועדה אומנם לשפר את חזות המראה אך עיקר התוכנית הוא חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ויצירת חדר מוגן לשעת חירום. 

    עבודות החיזוק מתבצעות תוך המשך המגורים של הדיירים בביתם ואין בכדי להפריע ו/או לפגוע באורח החיים. בתום עבודות החיזוק יקבלו הדיירים תוספת של חדר ממ”ד בביתם ובבניין תותקן מעלית לרווחת התושבים. כל העבודות מבוצעות וממומנות ע”י היזם והדיירים לא נדרשים לשלם עבור העבודות גם לא עבור הייצוג המשפטי לו הם זכאים. על היזם לממן את עלות עורך הדין המייצג את הדיירים !!

    משרדנו מתמחה בייצוג דיירים על מנת להבטיח שהדיירים יעמדו על זכויותיהם ויבטיחו לעצמם סיומו של הפרוייקט באופן מוצלח.

  • פינוי בינוי

    פינוי בינוי הוא סוג נוסף של פרוייקט ההתחדשות העירונית. ממשלת ישראל שמה לה למטרה להגדיל את ניצול משאב הקרקע החשוב.
    פינוי בינוי הוא פרוייקט המאפשר הריסת בית ישן הנוי על קרקע  שעליה ניתן לבנות יותר דירות ובכך להגדיל את היצע הדירות.
    הדיירים זוכים לקבל דירה חדשה ברמת גימור גבוהה וגדולה יותר ממה שהיה להם בבניין הישן.
    כמובן שהבניין החדש נבנה בסטנדרטים גבוהים עם מעלית וחנייה.

    משרדנו מייצג דיירים בפרוייקט פינוי בינוי ויודע אף ליזום את הפרוייקט עצמו ולגייס יזם שיקח את הפרוייקט.

אנשים רבים כיום מבקשים לעבור להתגורר בשנות השישים והשבעים לחייהם בדיור מוגן. בד”כ מי שמבקש לעבור ולהתגורר בדיור מוגן הינו אדם בריא אשר מתפקד באופן עצמאי (לא סיעודי) כאשר הדיור המוגן מהווה מבחינתו סביבה בה קיימת אינטרקציה עם אנשים בני גילו, מקום המספק לו חיי חברה רבים, בטחון, שירותי רפואה מסביב לשעון וכיו”ב.

כפי שיוסבר להלן, בטרם הכניסה לדיור מוגן, יידרש מי שמבקש להיכנס בשערי הדיור המוגן לחתום על הסכם אל מול אותה חברה המנהלת את הדיור המוגן, לרוב מדובר בהסכם ארוך ומורכב אשר בו קיימות תניות רבות לרבות, תשלום פיקדון הנאמד במאות אלפי שקלים, דמי אחזקה של אלפי שקלים בחודש וכיו”ב.

לאור מורכבות הנושא, מומלץ להיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים שהינם בעלי ניסיון בתחום מסוג זה.

עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים יוכלו לבדוק את ההסכם לפרטי פרטים ולייעץ לכם בהתאם וזאת עד לחתימה על ההסכם עצמו.

ניתן לראות בהצטרפות לדיור מוגן כמעין רכישת דירה/יחידת דיור כאשר המצטרף לדיור המוגן אינו קונה לעצמו בעלות אלא יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין או בחברה משכנת ובד בבד הוא מקבל את זכות החזקה בדירה שהוא מתעתד לקבל מהחברה המנהלת את הדיור המוגן.

עו”ד נדל”ן או עורך דין חוזים סביר להניח שימליצו ללקוח לרשום לטובתו הערת אזהרה וזאת בכדי שהערת האזהרה תהווה בטוחה כנגד הכספים הרבים הנאמדים כאמור במאות אלפי שקלים שמשולמים לחברה המנהלת את הדיור המוגן.

לפיכך וכפי שהוסבר, יש לתת חשיבות רבה ביותר להסכם שנחתם עם החברה המנהלת את הדיור המוגן ולהיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחה בתחום מסוג זה.

בטרם הכניסה לדיור המוגן, יתבקש הדייר להפקיד בידי החברה המנהלת את הדיור המוגן “פיקדון” הנאמד במאות אלפי שקלים כאשר מידי שנה מופחת מסכום זה אחוז מסויים אשר נקבע על ידי החברה המנהלת את הדיור המוגן מידי שנה בשנה. הפיקדון ודמי האחזקה כפי שיפורט בהמשך, מהווה תשלום בגין המגורים בדיור המוגן.

יצוין, כי מסלולי הפיקדון הינם שונים ומשונים ויש לבדוק את המסלולים השונים בהתאם ליכולתו הכלכלית של הדייר או לפי רצונו האישי וכן להיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים כאמור לעניין זה.

בכדי להבטיח את הפיקדון אשר משולם על הדייר, על הדייר לבקש לרשום לטובתו הערת אזהרה על המקרקעין היכן שנמצא הדיור המוגן וכן לדרוש בתוקף לקבל ערבות בנקאית בגין הכספים שמשולמים על ידו וכל זאת במקרה שהחברה המנהלת את הדיור המוגן תיקלע לחדלות פירעון או שתיכנס להליך של פירוק וכך יוכל הדייר להבטיח את הכספים ששולמו על ידו.

אין להקל ראש בבטוחה זו ויש כאמור להתעקש עליה שכן ללא הבטוחה הנ”ל, אתם עלולים למצוא עצמכם בפני שוקת שבורה מבלי יכולת לדרוש את כספכם בחזרה.

הח”מ ממליץ, כי הערבות שתקבלו מהחברה אשר מנהלת את הדיור המוגן תהיה ערבות בנקאית אוטונומית מבלי שיצוינו בה תנאים מסויימים בכדי שברגע שהחברה המנהלת את הדיור המוגן תקלע לקשיים כלכליים, תוכלו לפרוע את הערבות הבנקאית מבלי להיכנס לדין ודברים עם הבנק המלווה.

קיימות חברות אשר מנהלות דיור מוגן שינסו להציע לכם לרשום הערת אזהרה או משכון וכיו”ב וכל זאת בכדי שתוותרו עלהערבות הבנקאית. תתעקשו ואל תוותרו ומומלץ כמובן להיעזר בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בכדי שיוכלו להנחות אתכם איזה ערבויות כדאי לקחת ואף בנוסף לערבות הבנקאית.

בנוסף לפיקדון, יידרש הדייר לשלם לחברה המנהלת את הדיור המוגן דמי אחזקה חודשיים הנאמדים באלפי שקלים לחודש שנועד לכסות תשלומים חודשיים שוטפים כגון ארנונה, חשמל, מים וכו’. יצוין, כי החברה המנהלת של הדיור המוגן תדרוש להצמיד את דמי האחזקה למדד המחירים לצרכן כאשר נקבע כיום בחוק, כי ניתן להצמיד את דמי האחזקה בתוספת של עד 1.5% לשנה ורק במידה והחברה תמציא מסמכים כי יש לה עלויות נוספות, יהיה באפשרותה להעלות אותם עוד יותר.

לפיכך, בדקו היטב את נושא דמי האחזקה ושתפו את עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בנושא חשוב זה כאשר לאור האמור, יכולים דמי האחזקה להאמיר ולגדול במהלך השנים בסכומים גדולים וכך להכביד עליכם.

יש לבדוק בהסכם, מהם השירותים המסופקים לכם על ידי הדיור המוגן הכלולים בדמי האחזקה ומהם השירותים עליהם יש לשלם בנוסף. בדקו זאת היטב והתמקחו עם החברה המנהלת את הדיור המוגן.

יש לבדוק בהסכם מה קורה במידה והדייר הופך להיות סיעודי, האם בדיור המוגן קיימת מחלקה המאפשרת טיפול של דייר סיעודי או באם על הדייר או על בני משפחתו לאתר מקום חליפי אחר. ברוב המקומות של הדיור המוגן קיימת מחלקה של דיירים סיעודיים אך יצוין, כי העלויות במחלקה הסיעודית גבוהות ביותר ויכולות לנוע בין 12,000 ש”ח לחודש ל – 20,000 ש”ח לחודש, תלוי בשירותים ובמקומה של המחלקה הסיעודית.

בדקו נושא זה לעומק, משום וקיימים דיירים רבים אשר לא מניחים את הדעת למצב זה כאשר חלילה וחס הם מגיעים למצב סיעודי, הם אינם מסוגלים לשלם הוצאות אלא ועל כן הם נדרשים להתפנות מהדיור המוגן או לחילופין הם עלולים להיות נטל כלכלי כבד ביותר על ילדיהם. על כן, היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בכדי שיבדוק עבורכם את האפשרויות השונות.

דיירים רבים צריכים לקחת בחשבון את הנושא של יורשיהם, קרי מה קורה במידה והם הולכים לעולמם, האם יש לשלם פיצוי לחברה המנהלת את הדיור המוגן, כיצד מפנים את הציוד של הדייר שנפטר, בתוך כמה ימים יש לפנות את ציודו וכיו”ב. יש לקחת זאת בחשבון, כי חברה המנהלת את הדיור המוגן תנסה לדרוש פיצויים או תשלומים שונים מהיורשים של הדייר שנפטר וזאת לאחר פטירתו על כן היוועצו בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים בתחום.

בנוסף, בדקו האם הדייר זכאי להתגורר עם אדם נוסף ביחידת הדיור של הדיור המוגן ומהו התשלום. האם ניתן להכניס בעלי חיים. האם ניתן להכניס מטפל אשר יתגורר יחד עם הדייר. כל הדברים הנ”ל יש לקחת בחשבון בטרם החתימה על ההסכם עם החברה המנהלת את הדיור המוגן ועל כן היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים בתחום זה.

ועוד, יש לבדוק בפרטי פרטים, מתי זכאי הדייר המבקש להיכנס בשערי הדיור המוגן, לבטל את ההסכם, קרי מהן ההפרות שבגינם יהיה זכאי הדייר לבטל את ההסכם וזאת מבלי להדירש בתשלום פיצוי כספים או פיצוי מוסכם לחברה המנהלת את הדיור המוגן ועל כן היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזה המומחה בתחום זה.

כמו כן, בדקו, מהם השירותים הרפואיים הניתנים לכם על ידי הדיור המוגן, האם הוא מסופק 24 שעות ביממה או מספר שעות ביום או בשבוע. האם מדובר בשירותים רפואיים שקיימים בסל הרפואי שלכם, האם מדובר גם בשירותים פרטיים כגון הגעת רופא ליחידת הדיור שלכם וכו’.

האמור במאמר זה הינו רק על קצה המזלג ולא נועד כמובן לתת ייעוץ משפטי מקיף למי שמתכוון לעבור ולהתגורר בדיור מוגן.

אנו למדים, כי מדובר בהסכם בעל חשיבות עליונה ועל כן אין להקל ראש בחתימה על הסכם לדיור מוגן. היוועצו בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים אשר יוכלו ללוות אתכם ולהנחות אתכם צעד צעד החל מן המועד בו החלטתם כי ברצונכם לעבור ולהתגורר בדיור מוגן ועד לחתימה על ההסכם עצמו.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

בטרם אנו מכניסים דייר/שוכר לדירה יש לנקוט במספר בדיקות:

1.       יש לבדוק האם השוכר הינו אדם בעל אמצעים כך שיש לבקש תלושי משכורת שלו ושל בת זוגו, אם יש. יש לבקש מס’ ת.ז. שלו ושל בת הזוג ומס’ חשבון הבנק כדי לבדוק האם חשבון הבנק שלהם מוגבל. לעולם לא לקחת שיקים של חברה – לעולם.

2.       כאשר חותמים על הסכם שכירות – מומלץ לבקש מעו”ד שיכין אותו ולא לחסוך משום שהרבה אנשים מורידים חוזים מהאינטרנט שאינם מתאימים להם ואח”כ הם מוצאים את עצמם בבעיה.

3.       לבקש שהשוכר יחתום על שטר חוב ו/או יביא לכם ערבות בנקאית ו/או שיהיו ערבים להסכם השכירות.

4.   תקשיבו להרגשת הבטן שלכם בכל הנוגע לשוכר.

חרף האמור, עדיין אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה אל מול השוכר, אך עדיף לנקוט במשנה זהירות בכדי לחסוך אח”כ הרבה זמן וכסף.

מה עושים כאשר שוכר דירה מסרב להתפנות

מה עושים כאשר שוכר דירה מסרב לעזוב??

האם ניתן להחליף מפתחות? האם ניתן לפעול נגדו בכוח? או בקיצור מה עושים?

ראשית, דעו לכם, כי אסור להחליף מפתחות בדירה ואסור לנקוט נגדו בכח משום שפסיקה מבית המשפט העליון קובעת, כי אסור להחליף מפתחות או לנקוט בסעד עצמי כנגד השוכר?

הייתי ממליץ לנסות לפנות לשוכר ולהגיע עמו לאיזשהו הסדר בכדי לפתור את הבעיה.

היה ולא תצליחו אני ממליץ לפנות לעו”ד שמתמחה בתחום ולהוציא מכתב התראה המורה לשוכר לפנות את הדירה אחרת תנקטו נגדו בהליכים משפטיים.

היה והשוכר יסרב או לא ישיב למכתב ההתראה, אז אין לכם ברירה אלא לפנות לבית המשפט ולבקש סעד של פינוי מהדירה.

יצוין, כי כיום הוספה תקנה חדשה לתקנות סדר הדין האזרחי המאפשרת לפנות לביהמ”ש ולבקש סעד של פינוי כך שיתקיים דיון בעניין תוך 60 ימים וככה לחסוך בזמן בעוד שבעבר היה צריך לבקש גם סעד כספי בעוד שלפי התקנה החדשה ניתן לבקש סעד כספי לאחר פינוי השוכר.

יצוין, כי גם לאחר שיתקבל פסק דין המורה על פינוי השוכר יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בכדי לפנות את השוכר.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

אחת העסקאות הגדולות ביותר של אדם ממוצע הינה רכישה של דירת מגורים, לרבות של דירת מגורים יד שנייה.

נשאלת השאלה הפשוטה, מהם הדברים בתור רוכש שעליהם עליי ליתן את שימת ליבי.

1. המלצה ראשונה של הח”מ היא לבדוק מיהו אותו אדם ממנו אתם עומדים לרכוש את הדירה. יש לבדוק את תעודת הזהות ולבדוק בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או במינהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת, כי לאותו אדם המציג עצמו כבעל זכויות בדירה יש באמת זכויות בה. אל תתרשמו ממראה חיצוני (נראה לי נחמד, אמין וכו’) – פשוט תבדקו. יצוין, כי במידה והדירה רשומה בטאבו או במינהל, ניתן להוציא נסח או אישור זכויות באינטרנט ולבדוק זאת.

2. שנית, בידקו את הדירה ונסו לגלות בה פגמים או נזקים אשר עלולים להוות קריטריון ברכישת הדירה ולהשפיע על מחירה. בנוסף, בידקו האם יש עיקולים על הדירה ו/או משכנתא ו/או צווי הריסה וכו’.

3. לאחר שמצאתם כי הדירה היא אכן של המוכרים וכי אין בה “ריג’קטים” יש לערוך הסכם מכר עם המוכר.

הח”מ אינו ממליץ לחתום על “זכרון דברים” שהינו לפי הפסיקה העניפה הסכם/חוזה לכל דבר ועניין כך שאתם עלולים למצוא את עצמכם כבולים אליו. חתמו רק על הסכם וזאת בליווי עורך דין אשר בקיא או מומחה בתחום הנדל”ן.

לסיכום, רכישת דירה הינה דבר פשוט אך מומלץ להיוועץ בעורך דין בכדי שהכל יעבור בשלום וללא שום תקלות.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מטרידה ומדאיגה של ליקויי בניה בדירות שנרכשות מקבלנים ובפי העם, דירות יד ראשונה.

במידה ורכשתם דירת מגורים מקבלן וגיליתם בדירת המגורים ליקויי בניה ו/או אי התאמות בכל הקשור לדירה, מומלץ להעלות על הכתב את כל הליקויים ו/או אי ההתאמות ולשלוח מכתב בדואר רשום לקבלן בכדי שיפעל לתיקון הליקויים ו/או אי ההתאמות אלה ולמעשה ליתן לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים ו/או אי ההתאמות בטרם תנקטו בהליכים משפטיים.

יצוין כבר עתה, כי היה והקבלן יבחר שלא להשיב למכתב ו/או לתקן את הליקויים ו/או אי ההתאמות בצורה רשלנית ו/או לא מלאה, תוכלו לעשות שימוש במכתב הנ”ל אשר ישמש כראייה בבית המשפט לכך שפניתם לקבלן לתיקון הליקויים ו/או אי ההתאמות אך הקבלן סרב לתקנם ו/או התעלם ממכתבכם.

יצוין ויודגש, כי לפי חוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973, האחריות של הקבלן לדירה מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות.

תקופת הבדק:

תקופת הבדק הינה תקופה הקבועה בחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973 כאשר התקופות משתנות מליקוי לליקוי כאשר תקופת הבדק מתחילה במועד בו קיבלתם את הדירה לחזקתכם, קרי קיבלתם א המפתחות לדירה והיא עברה לרשותכם.

במהלך תקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקויים ו/או אי ההתאמות שנתגלו בדירה ע”י הקונה/הרוכש אלא אם הליקוי ו/או אי ההתאמה נגרמו בשל מעשה או מחדל של הקונה/הרוכש.

להלן התקופות השונות הקבועות בחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973 כאשר כפי שצוין לעיל, כל תקופה והליקוי שלה:

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;

(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;

(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;

(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;

(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;

(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים;

(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;

(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;

(9) כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופת האחריות:

תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

יצוין, כי במידה ונתגלו ליקויים במהלך תקופת האחריות, חייב הקבלן לתקן את הליקויים ו/או אי ההתאמות וזאת אם הוכיח הקונה/רוכש כי מקורם של הליקויים ו/או אי ההתאמות בתכנון, בעבודה ובחומרים.

אשר על כן, במידה וגיליתם ליקויים או אי התאמות בדירת המגורים שלכם, אל תזניחו זאת, פנו לקבלן מייד ודרשו ממנו לתקן ליקויים או אי התאמות אלה בכדי שהנזקים שלכם בדירה לא יגדלו וכך תמצאו עצמכם אל מול שוקת שבורה כאשר אי פנייה לקבלן עלולה להוביל להתרשלות מצידכם.

[fbcomments]