מבוא לרכישת ומכירת נדל”ן

רכישה או מכירה של נדל”ן לסוגיו השונים, קרי רכישת דירה מקבלן, רכישה ו מכירה של דירת מגורים יד שנייה, רכישה או מכירה של חנות או משרד או מגרש הינה אחת מהעסקאות הגדולות והחשובות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו הבוגרים.

 יש לבדוק באמצעות עורך דין שמנוסה ובקיא בתחום את כל ההשלכות המשפטיות והמיסוייות בכל הקשור לנכס אותו ברצונכם למכור או לרכוש.

יצוין, כי רוב הנכסים שבמדינת ישראל אינם רשומים בבעלות פרטית אלא של מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת כזו או אחרת דבר המצריך הבנה רבה בתחום הנדל”ן ומשכך, אין להקל בעסקה מסוג זה.

 כמו כן, לעסקאות נדל”ן יש השלכות מיסוייות לגביכן אשר עלולות לעלות לכם כסף רב כאשר על עוה”ד שלך לנסות ולמצוא פיתרון לכך.

זיכרון דברים

מומלץ מאוד שלא לערוך זיכרון דברים בין אם אתה מוכר או רוכש של נכס הנדל”ן.

זיכרון הדברים הינו חוזה לכל דבר ועניין כאשר במידה ואחד הצדדים לזיכרון הדברים יפר אותו, הצד השני יהיה זכאי לפיצויים ולפיכך, המלצה חמה היא לא לערוך זיכרון דברים אלא לערוך הסכם מכר מסודר באמצעות עורך דין נדל”ן או עו”ד חוזים

מה הדברים אותם על רוכש הנכס לבצע ?

ראשית, בדקו מהו אותו אדם או חברה אשר מעוניינים למכור לכם את הנכס. בקשו לראות ת.ז. או תעודה מרשם החברות במידה ומדובר בחברה.

  1. הוציאו נסח מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בכדי לבדוק שהמוכר אכן רשום בטאבו (במידה והנכס אכן    רשום בטאבו).
    היה והמוכר אינו מופיע בנסח הטאבו יש לבדוק זאת לעמוק ולקבל תשובות מגובות במסמכים אחרת עולה    החשש, כי המוכר הינו מתחזה אשר מעוניין לבצע עליכם תרגיל עוקץ.
  1. בדקו האם על הנכס רובצים עיקולים ו/או משכונות ו/או משכנתאות ו/או צווי הריסה ו/או כל דבר אחר אשר עלול להשפיע על רכישת הדירה.
  1. יש לדאוג לרשום הערת אזהרה לטובתכם בתוך 24 שעות מרגע החתימה על החוזה בכדי למנוע מהמוכר מלמכור את הדירה לצדדים שלישיים נוספים. כמו כן, השתדלו לשלם במועד החתימה על החוזה כמה שפחות ולהותיר כסף לשלב הסופי בו תקבלו את המפתחות של הדירה.
  2. במידה ואתם רוצים לקחת משכנתא – בדקו לפני החתימה על החוזה כי תוכלו לקבל את המשכנתא הרצויה ולא לגלות רק לאחר החתימה כי אתם לא יכולים לקבל משכנתא משום והמוכר עלול לתבוע אתכם על כך ולדרוש פיצויים.
  1. בדקו שהדירה נמצא במקום בו אתם מעוניינים לרכוש אותה. הגיעו לדירה ביום ובלילה בכדי לבדוק האם הדירה מצויה במקום רועש או שקט. בדקו מיהם השכנים שלכם, האם ליד הדירה יש בית ספר או מפעל אשר עלול לפגוע בשווי הדירה.
  2. בדקו מהו גובה המצב אותו תידרשו לשלם במועד רכישת הדירה – מס רכישה.
  3. הותירו סכום של 10% משווי המחיר בנאמנות אצל עוה”ד שלכם או של עוה”ד במידה ויהיו בעיות עם הדירה.
  4. בדקו תשלום ארנונה וכן גודל הדירה בעירייה בכדי לראות שגודל הדירה אכן נכון.

בדיקות אלה ורבות אחרות נועדו להבטיח כי אתם רוכשים את נכס הנדל”ן או הדירה או המשרד או החנות בשקט נפשי וללא שיתעוררו בעיות בעתיד. על עורך דין נדל”ן מטעמכם לבצע בעזרתכם את הבדיקות הללו, קודם לחתימה על חוזה המכר.

מה הדברים שעל מוכר הנכס לבצע ?

1.    לבדוק מיהם הרוכשים והאם יש להם את היכולת הכלכלית לרכוש את הדירה.
2.    לבדוק את כל העניין של ההיבט המיסוי – קרי לבדוק האם אתם תהיו זכאים לפטור ממס שבח משום והיה ולא תהיו זכאים אתם עלולים למצוא עצמכם משלמים סכומי כסף הנאמדים במאות אלפי שקלים לקופת המדינה.

3.    דאגו להיות ברורים בכל הנוגע לסכומים ולמועדים בכל הקשור לדירה או לנכס הנדל”ן שלכם.
4.    במידה והרוכש מעוניין לקחת משכנתא, בדקו תוך כמה זמן הוא עשוי לקבל אותה בכדי שלא תהיה הפרה.
5.     דאגו שיהיה סעיף לפיצוי מוסכם בגובה של 10% משווי הדירה כאשר הסעיף הזה לא יפגע בכל זכות נוספת העומדת לכם במידה והרוכש יפר את ההסכם.

מיסוי בעסקאות מקרקעין

מס שבח

מס שבח חל בעסקת מכר של נכס נדל”ן אך ורק על המוכר כאשר קיימים מקרים בהם הקונה מסכים לשלם מס זה.

מס שבח הינו תשלום בגין השבח שחל על הדירה מיום שנרכשה למועד בו היא עתידה להימכר.

רוב המוכרים יקבלו פטור בגין מס זה משום והיה והם יצטרכו בתשלום המס, מדובר בתשלום לקופת המדינה אשר יכול להיות מאות אלפי שקלים.

הפטורים השכיחים בגין מס שבח הם:

1.         דירה נמכרת פעם ב- 18 חודש (במידה ומדובר בדירה יחידה).

2.         דירה הנמכרת פעם ב- 4 שנים (במידה ומדובר ב – 2 דירות ומעלה).

3.         עסקת מתנה בין יחיד לקרובו – אין צורך לשלם מס שבח ויש פטור מיוחד לכך.

4.         דירה שנתקבלה בירושה – יש לבדוק את התנאים לפי החוק.

5.         דירה שהועברה מבן זוג אחד לאחר במהלך הליך גירושין.

יש להתייעץ עם עו”ד נדל”ן  בנוגע לפטור הנכון משום וניצול לא נכון של הפטור עלול לגרום לכם להוצאה כספית גדולה ביותר כאשר לאחר הגשת המסמכים לרשויות המס יהיה קשה מאוד לבקש את שינוי הפטור ואם בכלל.

מס רכישה

מס רכישה חל אך ורק על הרוכש של נכס הנדל”ן אלא עם הצדדים לעסקה החליטו אחרת.

בחוק יש מדרגות מס אשר משתנות מעת לעת כאשר יש לבדוק מהו תשלום במס רכישה אשר ישולם ע”י הרוכש וכל זאת עובר לחתימה על הסכם המכר.

להלן מדרגות המס בכל הנוגע למס רכישה כאשר כפי שצוין, הן משתנות מעת לעת ועל כן ישלעקוב אחר השינויים:

דירת מגורים יחידה:

1) עד 1,084,935 ש”ח – 0.0%

2) מ- 1,084,935 ש”ח עד 1,524,770 ש”ח- 3.5%

3) מעל 1,524,770  ש”ח- 5%

דירת מגורים אחרת:

1) עד 923,070  ש”ח- 3.5%

2) מעל 923,070  ש”ח- 5%

עולה חדש:

1) עד 1,393,220 ש”ח- 0.5%

2) מעל 1,393,220 ש”ח- 5%

משק חקלאי:

1) עד 284,960 ש”ח- 0.5%

2) מעל 284,960 ש”ח- 5%

יצוין, כי גם במס רכישה קיימים פטורים בכל הנוגע לתשלום מס זה כגון:

1.        עסקת מתנה מיחיד לקרובו.

2.        עסקת מתנה בין בני הזוג.

3.        נכה, נפגע, בן משפחה של חייל שנספה במערכה.

4.        עולה חדש.

היטל השבחה

התשלום הנ”ל הינו לעירייה בה מצוי נכס הנדל”ן והוא מושפע באם השתנו הזכויות בקשר לנכס, קרי שונתה התב”ע ו/או ניתנו זכויות בנייב נוספות וכו’.

יש לבדוק היטל זה אל מול העירייה קודם לרכישת הנכס.

היטל השבחה חל על המוכר עד ליום החתימה על החוזה כאשר החל מיום החתימה על הנכס, במידה והשתנתה התב”ע ו/או ניתנו זכויות נוספות לנכס, אזי היטל ההשבחה ישולם ע”י הקונה.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל”ן לפני כל רכישה לבירור הפרטים לעומקם

הסכמי שכירות

הסכם שכירות בין משכיר (בעל הנכס) לבין השוכר הינו דבר שכיח ומולץ להיעזר בעו”ד נדל”ן, אשר יעזור לכם בניסוחו לצרכים שלכם.

לצערי, מרבית האנשים אינם מתייעצים בעו”ד נדל”ן ומורידים הסכמי שכירות מאתרי אינטרנט שונים אשר כלל אינם משקפים את צרכיהם ומכך, הם עלולים למצוא עצמם בבעיה בעתיד.

הסכמי השכירות הנ”ל הינם כללים אשר סעיפים חשובים אשר צריכים להגן את על המשכיר והן על השוכר אינם מופיעים.

זכרו, הסכם שכירות שאינו מנוסח נכון ע”י עו”ד נדל”ן  עלול לפגוע קשות בצדדים לחוזה אשר עלולים למצוא עצמם נדרשים לפנות לבית המשפט בכדי לקבל פרשנות להסכם.

בעלי נכסים אשר ניסוח החוזה יהיה לא מדויק לרבות בכל הנוגע למועד הפינוי, הודעה מראש, פיצויים מוסכמים או פינוי השוכר – יידרשו לפנות לבית המשפט כאשר מפסיקות שיצאו מבית המשפט העליון, משכיר אשר ניסח את החוזה ויש בעיה עמו – הניסוח יהיה לרעת המנסח, קרי המשכיר ומשכך, השקיעו בחוזה השכירות ותנו לעו”ד נדל”ן, המצוי בנבכי עולם הנדל”ן בפרט ובתחום השכירות בכלל לערוך לכם את הסכם השכירות – חבל לחסוך במעט ואחר כך לשלם על כך ביוקר.