קנייה ומכירה של נדל"ן: מה חשוב לבדוק לפני שחותמים
תוכן עניינים
עסקת נדל"ן היא לרוב העסקה הכספית הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו. בין אם אתם קונים דירה ראשונה, מוכרים נכס שבבעלותכם או רוכשים שטח מסחרי, כל פרט בחוזה יכול להשפיע על מאות אלפי שקלים. טעות בשלב המשא ומתן, בדיקה שלא נעשתה או סעיף שלא נוסח נכון עלולים לעלות ביוקר, ולפעמים אי אפשר לתקן אותם בדיעבד.
לפני הכול: לא לחתום על זיכרון דברים
בשלב שבו הצדדים מסכימים על מחיר, רבים נוטים "לסגור" את העסקה בזיכרון דברים קצר, כדי שהצד השני לא יתחרט. זו טעות נפוצה. זיכרון דברים שכולל את הפרטים המהותיים של העסקה עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר, והפרה שלו עלולה לחייב בפיצויים. הבעיה היא שבשלב הזה עוד לא נעשו הבדיקות המשפטיות, לא נבדקו אפשרויות המימון ולא סוכמו תנאי התשלום.
לכן ההמלצה היא להימנע מזיכרון דברים, בין אם אתם הקונים ובין אם אתם המוכרים, ולעבור ישר להסכם מכר מסודר שמנוסח ונבדק על ידי עורך דין.
מה הקונה צריך לבדוק
הבדיקה הראשונה היא של הנכס והבעלים שלו. מוציאים נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, לפי המקרה. בודקים שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות, ושאין על הנכס עיקולים, משכנתאות, משכונות, הערות אזהרה לטובת אחרים או צווי הריסה. כדאי לבדוק גם בעירייה אם יש חריגות בנייה או חובות על הנכס.
הבדיקה השנייה היא של המימון. מי שנעזר במשכנתה צריך לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה, ולוודא שלוח התשלומים בחוזה מתאים למועדים שבהם הבנק יעביר את הכסף. חשוב גם לחשב מראש את מס הרכישה, כדי שלא יפתיע בהמשך.
הבדיקה השלישית היא הגנה על הכסף ששולם. מיד לאחר החתימה רושמים הערת אזהרה לטובת הקונה, כדי שהמוכר לא יוכל למכור את הנכס לאדם אחר או לשעבד אותו. מקובל גם להשאיר חלק מהתמורה, לרוב כ-10%, בנאמנות אצל עורך דין עד שהמוכר ממציא את האישורים הנדרשים להעברת הזכויות.
מי שקונה דירה יד שנייה ימצא הרחבה על הבדיקות הייחודיות לעסקה כזו במאמר רכישת דירה יד שנייה.
מה המוכר צריך לבדוק
גם למוכר יש על מה להגן. לפני החתימה כדאי לבדוק את היכולת הכלכלית של הקונים ואת לוח הזמנים של המשכנתה שלהם, כדי לוודא שהתשלומים יגיעו בזמן. בחוזה צריך להגדיר במדויק את הסכומים, את מועדי התשלום ואת מועד מסירת החזקה, ולקבוע פיצוי מוסכם במקרה של הפרה, שנהוג להעמיד על כ-10% מהתמורה.
במקביל, המוכר צריך לבדוק מראש אם הוא זכאי לפטור ממס שבח, כי זה עשוי לשנות לחלוטין את הכדאיות של העסקה ואת המחיר שהוא מוכן לקבל.
המיסים בעסקת נדל"ן
מס שבח חל על המוכר, על הרווח שנוצר מההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. יש מצבים שבהם אפשר לקבל פטור, בין היתר במכירת דירת מגורים יחידה בתנאים שקבועים בחוק, במכירת דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים, בהעברה בין בני זוג ובמתנה לקרוב משפחה. לכל פטור יש תנאים ולפעמים גם השלכות על הצד השני בעסקה, ולכן צריך לבדוק אותם לפני החתימה ולא אחריה.
מס רכישה חל על הקונה, ומחושב לפי מדרגות שתלויות בשווי הנכס ובשאלה אם זו דירת המגורים היחידה שלו. המדרגות מתעדכנות מדי שנה, ולכן כדאי לבדוק את הסכום העדכני בסימולטור של רשות המסים או עם עורך הדין לפני שמתחייבים.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כשערך הנכס עלה בעקבות שינוי תוכנית או אישור זכויות בנייה נוספות. בדרך כלל ההיטל חל על המוכר, בגין השבחה שנוצרה עד מועד המכירה. כדאי לבדוק מראש אם יש תוכניות שחלות על הנכס, כי מדובר לעיתים בסכומים משמעותיים.
הסכם שכירות: גם כאן כדאי לנסח נכון
גם מי שלא מוכר ולא קונה, אלא משכיר או שוכר, צריך הסכם כתוב וברור. הסכם שכירות טוב קובע את מועד הפינוי, את הודעה המוקדמת הנדרשת מכל צד, את הביטחונות, כמו ערבות בנקאית או שטר חוב, ואת הפיצוי המוסכם אם השוכר לא מפנה בזמן. סעיפים כאלה הם מה שמאפשר לפעול מהר כשמשהו משתבש. על מה עושים כשהשוכר מפסיק לשלם אפשר לקרוא במאמר השוכרים לא משלמים, מה ניתן לעשות.
למה כדאי עורך דין כבר מההתחלה?
עורך דין שמלווה את העסקה מהשלב הראשון בודק את הנכס, מנסח את החוזה, מנהל את המשא ומתן על הסעיפים, מטפל בדיווחים לרשות המסים ודואג לרישום הזכויות עד הסוף. הוא גם רואה את התמונה המשפטית והמיסויית יחד, ומזהה בעיות לפני שהן הופכות לסכסוך. משרד עורך דין עדי רוזנשטיין מעניק ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן, לקונים ולמוכרים, מהבדיקה הראשונה ועד רישום הדירה על שם הקונה.
שאלות נפוצות
האם זיכרון דברים מחייב?
במקרים רבים כן. אם הוא כולל את הפרטים המהותיים של העסקה, בית המשפט עשוי לראות בו חוזה מחייב. לכן עדיף לא לחתום עליו ולעבור ישר להסכם מכר.
מתי רושמים הערת אזהרה?
מיד לאחר החתימה על החוזה, ובכל מקרה לפני שמעבירים למוכר סכום משמעותי. ההערה מונעת מהמוכר למכור או לשעבד את הנכס לאחר.
מי משלם מס שבח ומי משלם מס רכישה?
מס שבח חל על המוכר ומס רכישה חל על הקונה, אלא אם הצדדים הסכימו בחוזה על חלוקה אחרת.
כמה פיצוי מוסכם מקובל לקבוע בחוזה?
נהוג לקבוע פיצוי מוסכם של כ-10% מהתמורה, אבל הסכום צריך להתאים לעסקה ולנסיבות שלה.
לפני שאתם חותמים, בואו נבדוק יחד
בפגישת ייעוץ במשרד עורך דין עדי רוזנשטיין נבחן את העסקה, את הנכס ואת ההשלכות המיסויות, כדי שתחתמו רק כשכל הסיכונים נבדקו והאינטרסים שלכם מוגנים. כשרוצים יחס אישי ותוצאות ולא לחכות בתור ולהפוך לעוד תיק באוסף.
המידע במאמר ובסרטון הוא מידע כללי בלבד. הוא אינו ייעוץ משפטי או מיסויי ואינו מחליף ייעוץ שמותאם לנסיבות שלכם
