דירה שהתקבלה בירושה ואחד האחים לא מוכן למכור. נכס שנרכש יחד עם שותף שהקשר איתו התקלקל. בני זוג לשעבר שנשארו רשומים יחד על אותה דירה. המשותף לכל המקרים האלה הוא תחושת מלכוד: הכסף תקוע בנכס, ואין הסכמה מה לעשות איתו.
החדשות הטובות הן שהחוק לא מחייב אף אחד להישאר שותף בעל כורחו. חוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין משותפים רשאי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, ובתי המשפט נוטים להיענות לתביעות כאלה.
איך מתבצע פירוק שיתוף?
יש כמה דרכים, והחוק מעדיף את הפגיעה הקטנה ביותר. כשאפשר לחלק את הנכס פיזית בין השותפים בלי לפגוע בשוויו, זו הדרך המועדפת. ברוב הדירות זה לא ישים, ולכן הפירוק מתבצע בדרך של מכירה והתחלקות בתמורה: אחד השותפים רוכש את חלקו של השני, או שהנכס נמכר לצד שלישי והתמורה מתחלקת לפי החלקים ברישום. מכירה לצד שלישי בשוק החופשי משיגה לרוב את המחיר הגבוה ביותר, מה שמשרת את שני הצדדים.
כשהצדדים לא מצליחים להסכים גם אחרי הגשת התביעה, בית המשפט ממנה כונס נכסים שינהל את המכירה. זו דרך יעילה אבל יקרה יותר: שכר הכונס, השמאות והוצאות ההליך יורדים מהתמורה המשותפת, ולכן כדאי להגיע להסכמה לפני השלב הזה.
הדרך הנכונה לפעול, שלב אחר שלב
- פנייה מסודרת לשותפים:
לבדוק אם מישהו מהם מעוניין לרכוש את חלקכם, או להסכים למכירה משותפת לצד שלישי.
- הערכת שווי:
להזמין שמאות, כדי שהמשא ומתן יתנהל על מספרים ולא על תחושות.
- מכתב התראה:
פנייה בכתב לפני הגשת תביעה, שמציגה את הדרישה ואת לוח הזמנים. לא פעם היא לבדה מזיזה את העניין.
- תביעה לפירוק שיתוף:
כשאין ברירה. סכסוך בין בני משפחה מתברר בבית המשפט לענייני משפחה, ושותפים אחרים פונים לבית משפט השלום.
שותף שמתנגד לפירוק צריך להציג טעם ממשי. התנגדות שנשענת על רצון להרגיז, על שיהוי או על חוסר נכונות כללית לא עומדת בדרך כלל במבחן בית המשפט.
מה חשוב לבדוק לפני שמתחילים
לפני הגשת תביעה כדאי להוציא נסח רישום ולוודא מי רשום כבעלים ובאילו חלקים, אם יש משכנתה או עיקולים על הנכס ומי נושא בהם, ואם קיימת לאחד השותפים זכות קדימה. חשוב גם לבדוק את ההיבט המיסויי: מכירה עשויה לחייב במס שבח ובמס רכישה, בעוד חלוקה בין שותפים יכולה ליהנות מהקלות בתנאים מסוימים. בדיקה כזו עם עורך דין נדל"ן לפני הצעד הראשון חוסכת לא פעם עשרות אלפי שקלים.
כשהנכס התקבל בירושה, לרוב צריך קודם להסדיר את הרישום על שם היורשים. על השלבים האלה אפשר לקרוא במאמר מימוש צוואה או ירושה. כשמדובר בבני זוג, התמונה שונה והחוק מוסיף הגנות, ועל כך במאמר פירוק שיתוף בדירת מגורים.
מה שואלים אותנו הכי הרבה
כמה זמן לוקח פירוק שיתוף?
בהסכמה אפשר לסיים תוך חודשים. בתביעה ההליך ארוך יותר, ותלוי בעומס בית המשפט, במינוי כונס ובקצב המכירה בפועל.
אפשר למנוע ממני למכור את חלקי?
בדרך כלל לא. הזכות לדרוש פירוק שיתוף נתונה לכל שותף, וההתנגדות צריכה להתבסס על טעם משפטי של ממש.
מי נושא בעלויות ההליך?
הוצאות הכונס והשמאות יורדות בדרך כלל מהתמורה המשותפת. שכר טרחת עורך דין נושא כל צד בעצמו, אלא אם בית המשפט פסק אחרת.
אפשר למכור רק את החלק שלי?
מבחינה משפטית כן, אבל בפועל קשה למצוא רוכש לחלק בנכס משותף, והמחיר יהיה נמוך משמעותית. לכן ברוב המקרים עדיף פירוק שיתוף.
תקועים בנכס משותף? בואו נשחרר אותו
משרד עורך דין עדי רוזנשטיין מלווה שותפים, יורשים ובני משפחה בהליכי פירוק שיתוף, מהמשא ומתן הראשון ועד המכירה ורישום הזכויות. המטרה היא להגיע לפתרון מהר, בעלות סבירה ובלי לשרוף את היחסים. כשרוצים יחס אישי ותוצאות ולא לחכות בתור ולהפוך לעוד תיק באוסף.
