Posts Categorised: טיפים משפטיים – מאמרים

אנשים רבים כיום מבקשים לעבור להתגורר בשנות השישים והשבעים לחייהם בדיור מוגן. בד”כ מי שמבקש לעבור ולהתגורר בדיור מוגן הינו אדם בריא אשר מתפקד באופן עצמאי (לא סיעודי) כאשר הדיור המוגן מהווה מבחינתו סביבה בה קיימת אינטרקציה עם אנשים בני גילו, מקום המספק לו חיי חברה רבים, בטחון, שירותי רפואה מסביב לשעון וכיו”ב.

כפי שיוסבר להלן, בטרם הכניסה לדיור מוגן, יידרש מי שמבקש להיכנס בשערי הדיור המוגן לחתום על הסכם אל מול אותה חברה המנהלת את הדיור המוגן, לרוב מדובר בהסכם ארוך ומורכב אשר בו קיימות תניות רבות לרבות, תשלום פיקדון הנאמד במאות אלפי שקלים, דמי אחזקה של אלפי שקלים בחודש וכיו”ב.

לאור מורכבות הנושא, מומלץ להיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים שהינם בעלי ניסיון בתחום מסוג זה.

עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים יוכלו לבדוק את ההסכם לפרטי פרטים ולייעץ לכם בהתאם וזאת עד לחתימה על ההסכם עצמו.

ניתן לראות בהצטרפות לדיור מוגן כמעין רכישת דירה/יחידת דיור כאשר המצטרף לדיור המוגן אינו קונה לעצמו בעלות אלא יכול לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין או בחברה משכנת ובד בבד הוא מקבל את זכות החזקה בדירה שהוא מתעתד לקבל מהחברה המנהלת את הדיור המוגן.

עו”ד נדל”ן או עורך דין חוזים סביר להניח שימליצו ללקוח לרשום לטובתו הערת אזהרה וזאת בכדי שהערת האזהרה תהווה בטוחה כנגד הכספים הרבים הנאמדים כאמור במאות אלפי שקלים שמשולמים לחברה המנהלת את הדיור המוגן.

לפיכך וכפי שהוסבר, יש לתת חשיבות רבה ביותר להסכם שנחתם עם החברה המנהלת את הדיור המוגן ולהיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחה בתחום מסוג זה.

בטרם הכניסה לדיור המוגן, יתבקש הדייר להפקיד בידי החברה המנהלת את הדיור המוגן “פיקדון” הנאמד במאות אלפי שקלים כאשר מידי שנה מופחת מסכום זה אחוז מסויים אשר נקבע על ידי החברה המנהלת את הדיור המוגן מידי שנה בשנה. הפיקדון ודמי האחזקה כפי שיפורט בהמשך, מהווה תשלום בגין המגורים בדיור המוגן.

יצוין, כי מסלולי הפיקדון הינם שונים ומשונים ויש לבדוק את המסלולים השונים בהתאם ליכולתו הכלכלית של הדייר או לפי רצונו האישי וכן להיוועץ בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים כאמור לעניין זה.

בכדי להבטיח את הפיקדון אשר משולם על הדייר, על הדייר לבקש לרשום לטובתו הערת אזהרה על המקרקעין היכן שנמצא הדיור המוגן וכן לדרוש בתוקף לקבל ערבות בנקאית בגין הכספים שמשולמים על ידו וכל זאת במקרה שהחברה המנהלת את הדיור המוגן תיקלע לחדלות פירעון או שתיכנס להליך של פירוק וכך יוכל הדייר להבטיח את הכספים ששולמו על ידו.

אין להקל ראש בבטוחה זו ויש כאמור להתעקש עליה שכן ללא הבטוחה הנ”ל, אתם עלולים למצוא עצמכם בפני שוקת שבורה מבלי יכולת לדרוש את כספכם בחזרה.

הח”מ ממליץ, כי הערבות שתקבלו מהחברה אשר מנהלת את הדיור המוגן תהיה ערבות בנקאית אוטונומית מבלי שיצוינו בה תנאים מסויימים בכדי שברגע שהחברה המנהלת את הדיור המוגן תקלע לקשיים כלכליים, תוכלו לפרוע את הערבות הבנקאית מבלי להיכנס לדין ודברים עם הבנק המלווה.

קיימות חברות אשר מנהלות דיור מוגן שינסו להציע לכם לרשום הערת אזהרה או משכון וכיו”ב וכל זאת בכדי שתוותרו עלהערבות הבנקאית. תתעקשו ואל תוותרו ומומלץ כמובן להיעזר בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בכדי שיוכלו להנחות אתכם איזה ערבויות כדאי לקחת ואף בנוסף לערבות הבנקאית.

בנוסף לפיקדון, יידרש הדייר לשלם לחברה המנהלת את הדיור המוגן דמי אחזקה חודשיים הנאמדים באלפי שקלים לחודש שנועד לכסות תשלומים חודשיים שוטפים כגון ארנונה, חשמל, מים וכו’. יצוין, כי החברה המנהלת של הדיור המוגן תדרוש להצמיד את דמי האחזקה למדד המחירים לצרכן כאשר נקבע כיום בחוק, כי ניתן להצמיד את דמי האחזקה בתוספת של עד 1.5% לשנה ורק במידה והחברה תמציא מסמכים כי יש לה עלויות נוספות, יהיה באפשרותה להעלות אותם עוד יותר.

לפיכך, בדקו היטב את נושא דמי האחזקה ושתפו את עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בנושא חשוב זה כאשר לאור האמור, יכולים דמי האחזקה להאמיר ולגדול במהלך השנים בסכומים גדולים וכך להכביד עליכם.

יש לבדוק בהסכם, מהם השירותים המסופקים לכם על ידי הדיור המוגן הכלולים בדמי האחזקה ומהם השירותים עליהם יש לשלם בנוסף. בדקו זאת היטב והתמקחו עם החברה המנהלת את הדיור המוגן.

יש לבדוק בהסכם מה קורה במידה והדייר הופך להיות סיעודי, האם בדיור המוגן קיימת מחלקה המאפשרת טיפול של דייר סיעודי או באם על הדייר או על בני משפחתו לאתר מקום חליפי אחר. ברוב המקומות של הדיור המוגן קיימת מחלקה של דיירים סיעודיים אך יצוין, כי העלויות במחלקה הסיעודית גבוהות ביותר ויכולות לנוע בין 12,000 ש”ח לחודש ל – 20,000 ש”ח לחודש, תלוי בשירותים ובמקומה של המחלקה הסיעודית.

בדקו נושא זה לעומק, משום וקיימים דיירים רבים אשר לא מניחים את הדעת למצב זה כאשר חלילה וחס הם מגיעים למצב סיעודי, הם אינם מסוגלים לשלם הוצאות אלא ועל כן הם נדרשים להתפנות מהדיור המוגן או לחילופין הם עלולים להיות נטל כלכלי כבד ביותר על ילדיהם. על כן, היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים בכדי שיבדוק עבורכם את האפשרויות השונות.

דיירים רבים צריכים לקחת בחשבון את הנושא של יורשיהם, קרי מה קורה במידה והם הולכים לעולמם, האם יש לשלם פיצוי לחברה המנהלת את הדיור המוגן, כיצד מפנים את הציוד של הדייר שנפטר, בתוך כמה ימים יש לפנות את ציודו וכיו”ב. יש לקחת זאת בחשבון, כי חברה המנהלת את הדיור המוגן תנסה לדרוש פיצויים או תשלומים שונים מהיורשים של הדייר שנפטר וזאת לאחר פטירתו על כן היוועצו בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים בתחום.

בנוסף, בדקו האם הדייר זכאי להתגורר עם אדם נוסף ביחידת הדיור של הדיור המוגן ומהו התשלום. האם ניתן להכניס בעלי חיים. האם ניתן להכניס מטפל אשר יתגורר יחד עם הדייר. כל הדברים הנ”ל יש לקחת בחשבון בטרם החתימה על ההסכם עם החברה המנהלת את הדיור המוגן ועל כן היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים המומחים בתחום זה.

ועוד, יש לבדוק בפרטי פרטים, מתי זכאי הדייר המבקש להיכנס בשערי הדיור המוגן, לבטל את ההסכם, קרי מהן ההפרות שבגינם יהיה זכאי הדייר לבטל את ההסכם וזאת מבלי להדירש בתשלום פיצוי כספים או פיצוי מוסכם לחברה המנהלת את הדיור המוגן ועל כן היוועצו עם עו”ד נדל”ן או עו”ד חוזה המומחה בתחום זה.

כמו כן, בדקו, מהם השירותים הרפואיים הניתנים לכם על ידי הדיור המוגן, האם הוא מסופק 24 שעות ביממה או מספר שעות ביום או בשבוע. האם מדובר בשירותים רפואיים שקיימים בסל הרפואי שלכם, האם מדובר גם בשירותים פרטיים כגון הגעת רופא ליחידת הדיור שלכם וכו’.

האמור במאמר זה הינו רק על קצה המזלג ולא נועד כמובן לתת ייעוץ משפטי מקיף למי שמתכוון לעבור ולהתגורר בדיור מוגן.

אנו למדים, כי מדובר בהסכם בעל חשיבות עליונה ועל כן אין להקל ראש בחתימה על הסכם לדיור מוגן. היוועצו בעו”ד נדל”ן או עו”ד חוזים אשר יוכלו ללוות אתכם ולהנחות אתכם צעד צעד החל מן המועד בו החלטתם כי ברצונכם לעבור ולהתגורר בדיור מוגן ועד לחתימה על ההסכם עצמו.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

בטרם אנו מכניסים דייר/שוכר לדירה יש לנקוט במספר בדיקות:

1.       יש לבדוק האם השוכר הינו אדם בעל אמצעים כך שיש לבקש תלושי משכורת שלו ושל בת זוגו, אם יש. יש לבקש מס’ ת.ז. שלו ושל בת הזוג ומס’ חשבון הבנק כדי לבדוק האם חשבון הבנק שלהם מוגבל. לעולם לא לקחת שיקים של חברה – לעולם.

2.       כאשר חותמים על הסכם שכירות – מומלץ לבקש מעו”ד שיכין אותו ולא לחסוך משום שהרבה אנשים מורידים חוזים מהאינטרנט שאינם מתאימים להם ואח”כ הם מוצאים את עצמם בבעיה.

3.       לבקש שהשוכר יחתום על שטר חוב ו/או יביא לכם ערבות בנקאית ו/או שיהיו ערבים להסכם השכירות.

4.   תקשיבו להרגשת הבטן שלכם בכל הנוגע לשוכר.

חרף האמור, עדיין אתם עלולים למצוא את עצמכם בבעיה אל מול השוכר, אך עדיף לנקוט במשנה זהירות בכדי לחסוך אח”כ הרבה זמן וכסף.

מה עושים כאשר שוכר דירה מסרב להתפנות

מה עושים כאשר שוכר דירה מסרב לעזוב??

האם ניתן להחליף מפתחות? האם ניתן לפעול נגדו בכוח? או בקיצור מה עושים?

ראשית, דעו לכם, כי אסור להחליף מפתחות בדירה ואסור לנקוט נגדו בכח משום שפסיקה מבית המשפט העליון קובעת, כי אסור להחליף מפתחות או לנקוט בסעד עצמי כנגד השוכר?

הייתי ממליץ לנסות לפנות לשוכר ולהגיע עמו לאיזשהו הסדר בכדי לפתור את הבעיה.

היה ולא תצליחו אני ממליץ לפנות לעו”ד שמתמחה בתחום ולהוציא מכתב התראה המורה לשוכר לפנות את הדירה אחרת תנקטו נגדו בהליכים משפטיים.

היה והשוכר יסרב או לא ישיב למכתב ההתראה, אז אין לכם ברירה אלא לפנות לבית המשפט ולבקש סעד של פינוי מהדירה.

יצוין, כי כיום הוספה תקנה חדשה לתקנות סדר הדין האזרחי המאפשרת לפנות לביהמ”ש ולבקש סעד של פינוי כך שיתקיים דיון בעניין תוך 60 ימים וככה לחסוך בזמן בעוד שבעבר היה צריך לבקש גם סעד כספי בעוד שלפי התקנה החדשה ניתן לבקש סעד כספי לאחר פינוי השוכר.

יצוין, כי גם לאחר שיתקבל פסק דין המורה על פינוי השוכר יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל בכדי לפנות את השוכר.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

פרסום מסרים אלקטרוניים שלא נועדו לפרסום פומבי

ברצוני להפנות אתכם לתיקון לחוק הגנת הפרטיות, קרי תיקון מס’ 9 לחוק הפרטיות בו צוינה בפעם הראשונה הגדרה מדויקת למונח מסר אלקטרוני.

עפ”י תיקון מס’ 9 הנ”ל, המונח “כתב” הורחב וכעת הוא כולל בחובו מסר אלקטרוני כהגדרתו בחוק חתימה אלקטרוני.

הלכה למעשה התיקון הנ”ל קובע, כי פרסום של מסר אלקטרוני שלא נועד לפרסום פומבי או עשיית שימוש בו וזאת מבלי לקבל את הסכמת הכותב אסורה – כדוגמת הפייסבוק ו/או קיום צ’ט עם אדם מסוים או התכתבות עמו במייל ו/או דואר אלקטרוני, קרי על השיחה להיוותר בין הצדדים אלא אם ניתנה הסכמה לכך על ידי הצד השני.

נוכח האמור, התיקון לחוק בא להגן על האזרח מפני פרסום המסרים האלקטרוניים שלו כאמור, מיילים, דואר אלקטרוני וכו’ וכל זאת ללא קבלת הסכמתו מראש.

התיקון לחוק מאפשר לצד שרואה עצמו נפגע על ידי הצד שכנגד, קרי, דבריו במייל ו/או בדואר אלקטרוני ו/או בפייסבוק וכו’ פורסמו וזאת מבלי לקבל את אישורו, יכול לדרוש פיצוי כספי מהצד שכנגד וזאת ללא הוכחת נזק וזאת בהתאם לחוק איסור לשון הרע המקנה פיצוי בסך של 50,000 ₪ כאשר במידה ויצליח הצד הנפגע להוכיח כוונה של פרסום בזדון או בכוונה, הוא יהא זכאי לפיצוי בסך של 100,000 ₪.

אין האמור במאמר זה בכדי להחליף ייעוץ משפטי פרטני והמסתמך על המידע שבמאמר זה בלבד עושה זאת על אחריותו ובעצמו בלבד.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

צו עיכוב יציאה מן הארץ מוטל כנגד נתבעים ובמיוחד כנגד חייבים במסגרת הליכי ההוצאה לפועל.

צו עיכוב היציאה מן הארץ מוטל כנגד חייבים אשר אינם משלמים בהתאם לצו החיוב שנקבע להם בלשכת ההוצאה לפועל או כי הם הגישו בקשה לאיחוד תיקים או בקשה לחייב מוגבל באמצעים.

כמו כן, חייבים אשר הגישו בקשה לפשיטת רגל במסגרת הליכי פשיטת רגל וניתן נגדם צו כינוס נכסים, מוטל באופן אוטומטי נגדם צו עיכוב יציאה מן הארץ.

חייבים אשר להם תיקים בלשכות ההוצאה לפועל השונות או חייבים אשר חוששים, כי ננקטים נגדם הליכים והם אינם יודעים באם הוצא נגדם צו עיכוב יציאה מן הארץ יכולים לעשות זאת או בבדיקה אל מול לשכת ההוצאה לפועל וזאת רק כאשר נפתח נגדם תיק הוצאה לפועל.

לחילופין, ניתן לפנות למשטרת הגבולות בטלפון: 02-6294666 בין הימים ראשון עד חמישי (כולל) בין השעות 08:00 ועד 16:00 אחה”צ וליתן את מספר תעודת הזהות שלכם ולאחר מספר שאלות נוספות תקבלו תשובה באם תלוי ועומד נגדכם צו עיכוב יציאה מן הארץ וכל זאת בכדי שלא תופתעו בבואכם לצאת את הארץ.

למשרדו ניסיון רב בייצוג חייבים אשר תלוי ועומד נגדם צו עיכוב יציאה מן הארץ ומתן פתרון יעיל ומהיר.

[shareaholic app=”share_buttons” id=”20821511″]

למי מאיתנו לא קרה שהעירייה פנתה אלינו לגבית דו”חות לאחר מס’ שנים בהן היא לא עשתה דבר לגבייתם כאשר בחלוף השנים נוספו לחוב ריביות וכו’.כאשר עסקינן במס’ דו”חות אשר לגביהם העירייה לא פעלה מזה מס’ שנים, קרי לא שלחה הודעות ו/או נקטה בפעולות, ניתן להגיש בקשה למתן סעד הצהרתי ולבקש מבית המשפט שיצהיר כי העונש בגין הדו”חות התיישן. יצוין, כי בגין בקשה למתן סעד הצהרתי, יש לשלם כיום אגרת בית משפט בסך של 601 ש”ח ועל כן כדאי לפנות רק כאשר מדובר במספר דו”חות.יצוין, כי העירייה צריכה לשלוח לכם את הודעת תשלום הקנס בתוך 1 שנה מיום הביצוע שלה ומידי 3 שנים בכדי שהדו”חות לא יתיישנו.
היה ותבחרו להגיש בקשה כאמור, סביר להניח שהעירייה תגיש כתב הגנה ואליו יצורפו עשרות דפים ו/או מסמכים המעידים, כי העירייה שלחה לכאורה את ההודעות לכתובתכם. ההודעות צריכות להישלח בדואר רשום ואין זה משנה אם קיבלתם את ההודעה ובין אם לאו.
בד”כ העירייה אינה שומרת אישורים כי היא שלחה לכם את ההודעות כאמור בדואר רשום והערייה בוחרת להכין לעצמה תרשומת שהיא ביצעה בנוגע למשלוח הדואר.
כיום לאור פסיקת בית המשפט המחוזי אשר קיבלה תוקף בעליון,קשה יותר לעירייה לעשות שימוש בפלטי המחשב שברשותה ועליה.סביר להניח שבמועד הדיון הראשון ימליץ השופט לכם או לעורך דין לתעבורה שמייצג אתכם  לנסות ולהגיע לפשרה עם העירייה.

[fbcomments]