לקוח פנה למשרד אחרי שגילה שהדירה שרכש לפני כשלושים שנה מעולם לא נרשמה על שמו. עורך הדין שטיפל ברכישה לא השלים את הרישום בטאבו, ובידי הלקוח הייתה רק הערת אזהרה. המוכרים המקוריים כבר הלכו לעולמם, ומסמכי העברה לא נחתמו מעולם. אחרי פנייה מסודרת ליורשת והצגת המסמכים, היא חתמה על הניירת הנדרשת והדירה הייתה בדרך להירשם על שם הלקוח.
המקרה הזה נפוץ הרבה יותר ממה שנדמה. הרבה אנשים חיים שנים בדירה שהם שילמו עליה במלואה, בלי שהיא רשומה על שמם.
למה הערת אזהרה לא מספיקה
הערת אזהרה היא כלי חשוב: היא מתריעה לכל מי שבודק את הנכס שיש התחייבות לטובת הקונה, והיא מקשה על עסקאות נוגדות. אבל היא אינה בעלות. מי שלא רשום כבעלים חשוף לשורה של סיכונים, בעיקר כשהזמן עובר ונוצרות עובדות חדשות: המוכר עלול להסתבך בחובות ולהביא לעיקולים על הנכס, המוכר עלול להיפטר ואז נדרשת מעורבות היורשים, ומכירה עתידית של הדירה הופכת מסובכת כי לא ניתן להעביר זכויות שאינן רשומות.
גם מימון נפגע. בנק שמתבקש להעמיד משכנתה על דירה שאינה רשומה יבקש הסדרה מלאה של המצב, וזה בדיוק הרגע שבו אנשים מגלים את הבעיה, לרוב בלחץ של זמן.
איך מתבצע פירוק שיתוף?
- נסח רישום או אישור זכויות:
מי רשום כבעלים היום, האם קיימת הערת אזהרה לטובתכם ואילו שעבודים או עיקולים רשומים על הנכס.
- מסמכי העסקה המקורית:
חוזה הרכישה, אישורי התשלום, ייפוי כוח בלתי חוזר ומסמכי מס שנחתמו בזמנו.
- מצב המוכרים:
האם הם בחיים, ואם לא, מי היורשים והאם ניתן צו ירושה או צו קיום צוואה.
- חובות ואישורים:
אישורי מס שבח ומס רכישה, היטל השבחה ואישור עירייה, שבלעדיהם אי אפשר להשלים רישום.
- מצב הרישום של הבניין:
האם הבית המשותף נרשם, או שהזכויות מתנהלות עדיין דרך חברה משכנת.
איך מסדירים את הרישום
כשהצד השני משתף פעולה, הפתרון הוא בדרך כלל טכני: משלימים מסמכים, מסדירים אישורי מיסים וחותמים על שטרי העברה. כשיש סירוב, או כשהמוכרים נפטרו והיורשים לא ממהרים לחתום, מתחילים בפנייה מסודרת בכתב שמציגה את העובדות ואת המסמכים. במקרים רבים זה מספיק, כפי שקרה בתיק שתואר למעלה.
כשגם זה לא עוזר, פונים לבית המשפט בתביעה לאכיפת ההסכם או בבקשה לסעד הצהרתי שיקבע שהזכויות בנכס שלכם ויאפשר את רישומן. על ההליך הזה אפשר לקרוא במאמר בקשת מתן סעד הצהרתי. ככל שעובר הזמן ההליך נעשה קשה יותר: מסמכים אובדים, עדים כבר אינם, ומתעוררות טענות התיישנות. לכן גם מי שחי בדירה בשקט שנים רבות עדיף שיסדיר את הרישום עכשיו ולא כשיצטרך למכור.
מה שואלים אותנו הכי הרבה
אני גר בדירה שנים. היא לא שלי?
מבחינת ההסכם והתשלום היא שלכם, אבל כל עוד הזכויות לא נרשמו, מול העולם החיצון הבעלים הרשום הוא מישהו אחר. זה הפער שצריך לסגור.
אפשר למכור דירה שלא רשומה על שמי?
זה מסבך מאוד את העסקה ומרתיע קונים ובנקים. ברוב המקרים נכון להסדיר את הרישום לפני שמוציאים את הדירה למכירה.
המוכר נפטר. מה עכשיו?
צריך לאתר את היורשים ולפעול מול מי שמוסמך לחתום, לרוב לאחר צו ירושה או צו קיום צוואה. זה מאריך את ההליך, אבל הוא בהחלט אפשרי.
כמה זמן לוקח להסדיר רישום?
כשיש שיתוף פעולה, שבועות עד חודשים, בהתאם לאישורי המיסים. כשנדרש הליך משפטי, מדובר בתקופה ארוכה יותר.
בודקים את הרישום לפני שהוא הופך לבעיה
כל מי שרכש דירה ולא ראה אישור רישום על שמו צריך לבדוק את זה, גם אם העסקה נעשתה לפני שנים. משרד עורך דין עדי רוזנשטיין מטפל בהסדרת רישום זכויות, מול מוכרים, יורשים ורשויות, לצד ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן מהמשא ומתן ועד הרישום בפועל. ומי שרוכש דירה עכשיו, כדאי שיוודא מראש שעורך הדין מתחייב להשלים את הרישום על שמו, כפי שמוסבר גם במאמר רכישת דירה יד שנייה.
